Θεωρούμε απαραίτητη και εκ των ων ουκ άνευ, την τροποποίηση του νόμου περί ενοικιοστασίου, γιατί όπως εξελίχθηκε σήμερα η όλη κατάσταση, η σχετική νομοθεσία είτε δεν εφαρμόζεται είτε στην περίπτωση που εφαρμόζεται, η εφαρμογή της, τις πλείστες φορές είναι πολυέξοδη και πολύχρονη, που καθίσταται δώρο – άδωρο για τους ιδιοκτήτες.
Με αυτό το γενικό συμπέρασμα ως βάση, ξεκαθαρίζουμε ότι ως ΣΚΕΚ θα ξεκινήσουμε δυναμικά μια προσπάθεια ώστε η συγκεκριμένη νομοθεσία, που λειτουργεί σε βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων, να αναθεωρηθεί και να καταστεί λειτουργική και βιώσιμη.
Το βασικό πρόβλημα του νόμου, όπως λειτουργεί σήμερα, είναι ότι η καθυστέρηση στην καταβολή του ενοικίου από τον ενοικιαστή στον ιδιοκτήτη έχει καταστεί θεσμός και δεν υπάρχει η δυνατότητα λήψης μέτρων για διόρθωση της κατάστασης.
Η μη καταβολή του ενοικίου έχει δύο πτυχές. Η μια αφορά την πραγματική δυσκολία του ενοικιαστή να καταβάλει το ενοίκιο και η άλλη τη συστηματική ασυνέπειά του να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις του. Η δεύτερη πτυχή, με πρόσχημα την οικονομική κρίση, έχει πάρει τεράστιες διαστάσεις τα τελευταία χρόνια.
Όπως αναφέραμε, η ενοικίαση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο διέπεται από τον περί ενοικιοστασίου νόμο (Ν. 23/83), ο οποίος σε μεγάλο βαθμό λειτουργεί με βάση τους σχετικούς νόμους που εφαρμόζονται στο Ηνωμένο Βασίλειο.
Ποιες είναι οι βασικές πρόνοιες του νόμου;
• Το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων επιβλέπει την εφαρμογή του νόμου και απαρτίζεται από ένα δικαστή και δύο άλλα μέλη.
• Η φιλοσοφία του νόμου είναι η προστασία του ιδιοκτήτη, αλλά και του ενοικιαστή, καθώς και η ρύθμιση της σχέσης ανάμεσα τους.
• Ενοικιαστής αποκαλείται και μπορεί να είναι είτε φυσικό είτε νομικό πρόσωπο.
• Ιδιοκτήτης αποκαλείται και μπορεί να είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο δικαιούται κατοχή της ενοικιασμένης περιουσίας.
• Ενοίκιο είναι οποιοδήποτε ποσό που πληρώνεται για το ακίνητο και για τη χρήση επίπλων σε περίπτωση που νοικιάζεται επιπλωμένο.
• Η ενοικίαση όπως και πολλές άλλες νομικές σχέσεις, αποτελεί στην ουσία μια σύμβαση ανάμεσα στον ιδιοκτήτη και στον ενοικιαστή και γενικώς η Νομοθεσία δεν επεμβαίνει στα όσα έχουν συμφωνηθεί από τα μέρη, αλλά θέτει συγκεκριμένους βασικούς περιορισμούς που στοχεύουν στην προστασία του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη
• Στα μέτρα προστασίας του ενοικιαστή περιλαμβάνεται και η αύξηση του ενοικίου και από το δικαστήριο μπορεί να καθοριστεί μόνο μετά από πάροδο 2 ετών από την ημερομηνία της προηγούμενης αύξησης.
Σε πολλές περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης είναι υποχρεωμένος να προχωρήσει με βάση τη νομοθεσία, σε ενέργειες, για να ανακτήσει την κατοχή του ακινήτου του.
Πότε μπορεί να το πράξει αυτό;
• Όταν ο ενοικιαστής καθυστερεί στην καταβολή του ενοικίου (απαιτείται 21 μέρες ειδοποίησης)
• Όταν ο ιδιοκτήτης αποδείξει στο Δικαστήριο ότι λογικά απαιτεί το ακίνητο για ιδιοκατοίκηση.
• Όταν ο ενοικιαστής προκαλεί αποδεδειγμένη οχληρία ή ζημιά ή υπενοικιάζει, κατά παράβαση συμφωνίας ή λαμβάνει δυσανάλογο κέρδος από πώληση αέρα (εμπορικής εύνοιας).
Να αναφέρουμε ότι δίδεται αναστολή της απόφασης που εκδόθηκε από το δικαστήριο, για ανάκτηση κατοχής από τον ιδιοκτήτη, μέχρι και ένα χρόνο.
Στη διάρκεια της περιόδου αυτής, αν ο ενοικιαστής συμμορφωθεί, ο ιδιοκτήτης χάνει το δικαίωμα ανάκτησης του ακινήτου του, με βάση την απόφαση του δικαστηρίου.
Επιπρόσθετα, να τονίσουμε ότι η Κύπρος είναι η μοναδική χώρα, όπου σύμφωνα με τη νομοθεσία, για να είναι έγκυρη η ενοικίαση οποιασδήποτε διάρκειας, πρέπει να υπογραφεί από τα δύο μέρη στην παρουσία δύο μαρτύρων.
Όλα αυτά αποδεικνύουν πόσο δαιδαλώδης είναι η διαδικασία ώστε ο ιδιοκτήτης να βρει το δίκαιό του, με βάση τη σημερινή νομοθεσία.
Από όλες αυτές τις προβληματικές πρόνοιες του νόμου, αλλά και τους προβληματικούς ενοικιαστές μπορούν να προστατεύσουν τους ιδιοκτήτες, τα μέλη του Συνδέσμου Κτηματομεσιτών Επιχειρηματιών Κύπρου.
Ο κτηματομεσίτης σε περίπτωση μη καταβολής ενοικίου μπορεί να επέμβει και να συμβάλει στην επίλυση των διαφορών. Η μεγάλη ανησυχία του συνδέσμου είναι ότι, ενώ υπάρχει νομοθεσία, στην πράξη, αυτή δεν εφαρμόζεται και είναι χρονοβόρα και πολυέξοδη για έναν ιδιοκτήτη. Τα αρνητικά κίνητρα της νομοθεσίας για τους προβληματικούς ενοικιαστές προβληματίζουν ακόμα περισσότερο τους επενδυτές με αποτέλεσμα η σκέψη για αγορά ακινήτου να γίνεται ακόμα πιο δύσκολη και να δημιουργεί επιπρόσθετα προβλήματα στην ήδη κτυπημένη από την οικονομική κρίση, αγορά ακινήτων.
Το φαινόμενο αυτό έχει πάρει παγκύπριες διαστάσεις. Οι προβληματικοί κυρίως ενοικιαστές εκμεταλλεύονται τα παράθυρα που τους δίνει η υπάρχουσα νομοθεσία και δημιουργούν μια πρωτοφανή ακαταστασία στο όλο θέμα.
Είναι όλα αυτά τα αρνητικά δεδομένα που οδήγησαν το ΣΚΕΚ στην απόφαση να προωθήσει την τροποποίηση της υφιστάμενης νομοθεσίας. Μια τροποποίηση με πρόνοιες που θα προνοούν ξεκάθαρα την έξωση του προβληματικού ενοικιαστή από το ακίνητο σε τρεις με τέσσερις μήνες το αργότερο και γενικά το κράτος να προστατεύει τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Εμείς ως κτηματομεσίτες είμαστε έτοιμοι να συνδράμουμε και να βοηθήσουμε προς αυτή την κατεύθυνση. Και προς αυτή την κατεύθυνση καλούμε να συνεργαστούν τόσο η κυβέρνηση όσο και η Βουλή. Ιδού η Ρόδος…
