Τον κίνδυνο οι πολεοδομικές παρεκκλίσεις να μετατραπούν από εξαίρεση σε κανόνα, αποδυναμώνοντας τον πολεοδομικό σχεδιασμό και οδηγώντας ακόμη και στην εκ των υστέρων νομιμοποίηση αυθαίρετων αναπτύξεων, επισημαίνει η Ελεγκτική Υπηρεσία σε ειδική έκθεσή της για τη χορήγηση πολεοδομικών αδειών κατά παρέκκλιση των Σχεδίων Ανάπτυξης, την Τετάρτη.
«Τα ευρήματα της παρούσας Έκθεσης, όμως, δημιουργούν εύλογη ανησυχία ότι, σταδιακά, η εξαίρεση κινδυνεύει να μετατραπεί σε κανόνα», αναφέρει ο Γενικός Ελεγκτής, Ανδρέας Παπακωνσταντίνου, στον προλογισμό του στην Ειδική Έκθεση Ε.Ε.-ΕΥ 30/2026, η οποία εξετάζει τη σχετική διαδικασία κατά την περίοδο 2020-2023.
Όπως σημειώνει, η δυνατότητα χορήγησης πολεοδομικής άδειας κατά παρέκκλιση θεσπίστηκε για έκτακτες περιπτώσεις και όχι «για να λειτουργεί ως δεύτερο, παράλληλο πολεοδομικό σύστημα, ούτε ως οδός παράκαμψης των Σχεδίων Ανάπτυξης».
Σύμφωνα με την έκθεση, κατά την εξεταζόμενη περίοδο εξετάστηκαν 633 αιτήσεις για πολεοδομικές παρεκκλίσεις, εκ των οποίων οι 259 αφορούσαν ανέγερση μεμονωμένων κατοικιών και οι 139 από αυτές εγκρίθηκαν. Η Ελεγκτική Υπηρεσία επισημαίνει ότι η ανέγερση κατοικιών εκτός Ορίων Ανάπτυξης ενδέχεται να επηρεάζει τη συνοχή του πολεοδομικού σχεδιασμού και την προστασία της γεωργικής γης.
Ο Γενικός Ελεγκτής προειδοποιεί ότι κάθε παρέκκλιση μπορεί να δημιουργήσει προηγούμενο για επόμενες αιτήσεις, με αποτέλεσμα ο σχεδιασμός να αποδυναμώνεται σταδιακά. Όπως αναφέρει, «μία μεμονωμένη κατοικία εκτός ορίων ανάπτυξης μπορεί να αποτελέσει επιχείρημα για δεύτερη και τρίτη, μέχρις ότου ο σχεδιασμός που το κράτος θέσπισε να ανατρέπεται, όχι με θεσμική αναθεώρηση, αλλά με τη συσσώρευση εξαιρέσεων».
Στα γενικά συμπεράσματα της έκθεσης καταγράφονται σημαντικές καθυστερήσεις από την υποβολή των αιτήσεων στην Πολεοδομική Αρχή μέχρι την ολοκλήρωση της εξέτασής τους από το Συμβούλιο Μελέτης Παρεκκλίσεων (ΣΥΜΕΠΑ), καθώς και μεγάλες αποκλίσεις στη διάρκεια της διαδικασίας.
Εντοπίστηκαν, επίσης, περιπτώσεις μη τήρησης συγκεκριμένων προνοιών των Κανονισμών, ενώ τα κριτήρια αξιολόγησης των αιτήσεων χαρακτηρίζονται γενικά διατυπωμένα, με αποτέλεσμα να επιδέχονται διαφορετικές ερμηνείες και να δημιουργούνται αποκλίσεις στις προσεγγίσεις των εμπλεκόμενων αρχών. Η Υπηρεσία διαπίστωσε ακόμη ανεπαρκή αιτιολόγηση διαφορών μεταξύ των εισηγήσεων των αρμόδιων αρχών και αλλαγών στις εισηγήσεις του ΣΥΜΕΠΑ.
Ειδικότερα, η έκθεση καταγράφει περιπτώσεις στις οποίες, κατόπιν εισήγησης του ΣΥΜΕΠΑ, το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε πολεοδομικές άδειες για αναπτύξεις που είχαν πραγματοποιηθεί χωρίς την απαιτούμενη αδειοδότηση.
Γίνεται αναφορά σε υποστατικά σε βιομηχανική ζώνη στην επαρχία Λάρνακας, τα οποία είχαν αδειοδοτηθεί ως αποθήκες, αλλά λειτουργούσαν ως υπεραγορά. Προηγούμενες αιτήσεις για αλλαγή χρήσης είχαν απορριφθεί το 2012 και το 2014, ενώ είχαν εκδοθεί δύο ειδοποιήσεις επιβολής. Η Πολεοδομική Αρχή εισηγήθηκε εκ νέου την απόρριψη της αίτησης, επισημαίνοντας ότι ενδεχόμενη έγκριση θα μπορούσε να θεωρηθεί επιβράβευση αυθαίρετης ανάπτυξης.
Σύμφωνα με την έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας, το ΣΥΜΕΠΑ κατέγραψε ότι η ανάπτυξη επηρέαζε ουσιωδώς τη γενική στρατηγική του ισχύοντος Σχεδίου Ανάπτυξης, ενθάρρυνε τάσεις άναρχης ανάπτυξης και καταστρατηγούσε βασικές πολεοδομικές ρυθμίσεις. Παρά ταύτα, εισηγήθηκε στο Υπουργικό Συμβούλιο την παραχώρηση προσωρινής πολεοδομικής άδειας διάρκειας τεσσάρων ετών, εισήγηση που υιοθετήθηκε.
«Μέχρι την ημερομηνία της Έκθεσης, μάλιστα, η υπεραγορά φαίνεται ότι συνέχιζε να λειτουργεί χωρίς να έχει ακόμη εκδοθεί η προσωρινή πολεοδομική άδεια, λόγω μη ολοκλήρωσης των απαιτούμενων ενεργειών από τον αιτητή», σημειώνεται.
Ανάλογη περίπτωση αφορά μεμονωμένη κατοικία σε γεωργική γη υψηλής ποιότητας, εντός αρδευτικού έργου στην επαρχία Αμμοχώστου.
Σύμφωνα με την έκθεση, η Πολεοδομική Αρχή είχε καταγράψει ότι προηγούμενες αιτήσεις για ανέγερση κατοικίας είχαν απορριφθεί, ότι η κατοικία είχε ήδη ανεγερθεί αυθαίρετα και ότι η ανάπτυξη αντίβαινε στον στρατηγικό στόχο προστασίας της γόνιμης και παραγωγικής γεωργικής γης. Είχε, επίσης, προειδοποιήσει ότι οι ιδιοκτήτες γνώριζαν ή όφειλαν να γνωρίζουν τις αναπτυξιακές δυνατότητες του τεμαχίου και ότι η έγκριση θα δημιουργούσε κακό προηγούμενο.
Παρά τις επισημάνσεις αυτές, αναφέρεται, το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε ομόφωνα την έγκριση της αίτησης και το Υπουργικό Συμβούλιο την ενέκρινε. Ωστόσο, από τον έλεγχο δεν εντοπίστηκαν τεκμήρια ότι είχαν εξεταστεί επαρκώς κρίσιμοι ισχυρισμοί που λήφθηκαν υπόψη για την αιτιολόγηση της θετικής εισήγησης.
Η έκθεση αναφέρεται, για σκοπούς πληρότητας, και σε συναφή υπόθεση που δεν αποτέλεσε αντικείμενο του ελέγχου και αφορούσε την ανέγερση 20 κατοικιών εκτός οικιστικής ζώνης στην επαρχία Λεμεσού, χωρίς τις απαιτούμενες άδειες. Το ΣΥΜΕΠΑ εισηγήθηκε την έγκριση των σχετικών αιτήσεων με αντισταθμιστικά μέτρα και το Υπουργικό Συμβούλιο ενέκρινε τη χορήγηση πολεοδομικής άδειας στις 8 Φεβρουαρίου 2023. Σύμφωνα με την έκθεση, η Ελεγκτική Υπηρεσία παρέπεμψε την υπόθεση στην Ανεξάρτητη Αρχή κατά της Διαφθοράς στις 27 Ιουνίου 2024.
Σε ό,τι αφορά διαφορετικές κρίσεις των Πολεοδομικών Αρχών και του ΣΥΜΕΠΑ, από τον έλεγχο προέκυψαν σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των εισηγήσεών τους, με βάση τα ίδια δεδομένα. Κατά την περίοδο 2020–2023, το ΣΥΜΕΠΑ διαφοροποιήθηκε από την Πολεοδομική Αρχή σε 90 από 627 εισηγήσεις, ποσοστό 14,35%, ενώ το 2023 το ποσοστό διαφοροποίησης ανήλθε στο 21,4%.
«Η διαφοροποίηση μεταξύ δύο αρμόδιων οργάνων δεν αποτελεί από μόνη της αδυναμία. Ωστόσο, όταν το τελικό συμπέρασμα αποκλίνει ουσιωδώς από τεχνικές απόψεις που έχουν τεθεί, θα πρέπει να είναι ευδιάκριτο από τον διοικητικό φάκελο ποιο ήταν το σκεπτικό που οδήγησε στη διαφορετική αξιολόγηση των ίδιων δεδομένων και των ίδιων κριτηρίων», σημειώνεται.
Παράλληλα, ως προς τις σημαντικές καθυστερήσεις στη διαδικασία εξέτασης, σημειώνεται ότι κατά την περίοδο 2020-2023, ο μέσος χρόνος εξέτασης κυμαινόταν μεταξύ 25 και 31 μηνών.
«Οι αποκλίσεις μεταξύ υποθέσεων ήταν ιδιαίτερα μεγάλες, αφού εντοπίστηκαν περιπτώσεις που ολοκληρώθηκαν σε λιγότερο από τρεις μήνες και άλλες που χρειάστηκαν πέραν των δέκα ετών», επισημαίνεται.
